Byggeri og anlæg
LegalWhale er en fast juridisk funktion for entreprenører og totalentreprenører. Kontraktgennemgang, varslinger om ekstraarbejde og svar på tilbageholdt betaling til en fast månedlig pris, så gennemgangen holder op med at være en beslutning om at bruge penge.
Vi åbner næste batch, når kapaciteten er dokumenteret
4 af 31 fravigelser gennemgåetIllustration af metoden. Ingen kundedata.
Bygget til virksomheder, der arbejder efter AB 18, ABT 18 og ABR 18.
Fem dyre øjeblikke
De er ikke dramatiske. Det er derfor de sker. Hver af dem har en frist eller et formkrav i AB 18, og hver af dem kan holdes åben eller lukkes med et dokument, der blev skrevet i tide.
Omfang
Abonnementet er defineret af, hvad der ikke er i det. Det er derfor prisen kan stå fast.
Vi er erhvervsjurister, ikke advokater. Advokattitlen kræver beskikkelse efter retsplejelovens § 120, og vi bruger den hverken om os selv eller vores arbejde.
Skal en sag føres ved Voldgiftsnævnet eller ved domstolene, overdrager vi den til vores partneradvokatfirma. Vi bliver på sagen som den, der kender kontrakten, korrespondancen og varslingerne, fordi det er os, der har skrevet dem. Det gør overdragelsen kortere og billigere end at starte forfra.
AB 18 sender i øvrigt selv tvister denne vej. § 64 kræver forhandling mellem projektlederne og derefter mellem ledelsesrepræsentanterne, før noget andet kan sættes i gang, og § 69 lægger den endelige afgørelse hos Voldgiftsnævnet. Det meste af den trappe handler om dokumenter og frister. Det er der, vi arbejder.
Anlæg har sine egne frister. Slutopgørelsen skal sendes senest 60 arbejdsdage efter aflevering, når arbejdet ikke udføres i tilslutning til byggearbejder.
AB 18 § 36, stk. 6
Kontraktgennemgang
AB 18 gælder kun, når I har vedtaget det, og alt i det kan fraviges. Derfor er gennemgangen ikke en tjekliste mod standarden. Det er en kortlægning af, hvor jeres kontrakt afviger fra den, og hvad afvigelsen er værd.
En gennemgang af en entreprisekontrakt efter AB 18 handler først og fremmest om fravigelser. AB 18 er ikke lovgivning, men aftalevilkår, der kun gælder, når parterne har vedtaget dem, og enhver fravigelse gælder kun, når det tydeligt og udtrykkeligt angives i aftalen, på hvilke punkter fravigelsen sker, jf. AB 18 § 1. De fravigelser, der flytter mest for en entreprenør, samler sig om fem områder: sikkerhedsstillelse efter §§ 9 og 10, betaling og slutopgørelse efter §§ 36 til 38, varsling af ændringer og ekstraarbejde efter §§ 23 til 25, dagbod og tidsfristforlængelse efter §§ 39 til 41, og mangelansvar efter §§ 47 til 55. Ved totalentreprise gælder ABT 18, hvor entreprenøren udfører al projektering, og hvor forbehold og fravigelser skal fremgå klart og samlet af tilbuddet.
| Område | Paragraf | Det vi leder efter |
|---|---|---|
| Fravigelserne selv | § 1, stk. 2 | Hvilke punkter der er fraveget, og om det er angivet tydeligt og udtrykkeligt. Er det ikke, gælder fravigelsen ikke. Det er gennemgangens første spørgsmål, og det ændrer ofte resten. |
| Sikkerhedsstillelse | §§ 9 og 10 | Om jeres sikkerhed følger 15 % indtil aflevering og 10 % derefter, om den nedskrives til 2 % efter 1 år, og om den ophører efter 5 år. Og om bygherren overhovedet stiller sikkerhed. |
| Betaling | §§ 36 til 38 | A conto to gange om måneden eller betalingsplan. Betalingsfristen på 15 arbejdsdage. Slutopgørelsesfristen på 25, 35 eller 60 arbejdsdage. Om standsningsretten er i behold. |
| Ændringer og ekstraarbejde | §§ 23 til 25 | Om varslingsmekanikken i § 25 er intakt, eller der er indsat kortere frister eller skærpede formkrav. Enhedspriser og variationsgrænserne på plus/minus 100 pct. per post, plus 20 pct. merarbejde og minus 10 pct. mindrearbejde. Hvem der fører registreringen. |
| Tid og dagbod | §§ 39 til 41 | Dagbodssatsen og beregningsgrundlaget. Om der er lagt dagbod på mellemfrister, og om de mellemfrister er afgørende for byggeprocessen. Om vejrligsbestemmelsen er ændret. Om forceringsvarslet er bevaret. |
| Hindringer og forundersøgelser | § 26 | Om udbudsmaterialet oplyser om grundvand, jordbund, forurening, ledninger og kabler. Manglende oplysninger betyder, at foranstaltningerne skal betales som ekstraarbejder. |
| Aflevering | §§ 44 til 46 | Om førgennemgangen er der. Fristen på 10 arbejdsdage til afleveringsforretningen. Hvad der er aftalt om etapevis aflevering, og ved anlæg om entrepriserne afleveres særskilt. |
| Mangelansvar | §§ 47 til 55 | Udvidelser ud over 5 år. Om 2-årsfristen for løsøre er ændret. Om ansvarsfraskrivelsen for driftstab og avancetab er fjernet. Tilsikrede egenskaber. Krav om garantier fra leverandører. |
| Underentreprise | § 8 | Om bygherren har godkendelsesret, og på hvilket grundlag. De direkte mangelkrav mod jeres UE'er og leverandører, og om jeres egne UE-aftaler er back to back med det, I selv har lovet. |
| Tvistetrappen | §§ 64 til 69 | Om løsningstrappen er intakt, og om adgangen til hurtig afgørelse efter § 68 er bevaret. § 68 dækker blandt andet tilbageholdt betaling, ret til ekstra betaling for ændringer, tidsfristforlængelse og tvister under 200.000 kr. Den adgang er værd at have. |
| Bygherrens eget paradigme | Uden for AB 18 | Bodsbestemmelser ud over dagbod, ansvar for bygherreleverancer, betalingsbetingelser ud over § 37, krav om dokumentation der ikke findes, og bestemmelser der reelt gør ændringsarbejde til en del af den faste pris. |
Totalentreprise er efter ABT 18 § 2 en entreprise, der omfatter den væsentligste del af projekteringen og de fleste øvrige ydelser ved byggeriet eller anlægget. Det flytter fire ting, vi tjekker hver gang:
I hæfter over for bygherren for projekteringen. Jeres projekterende rådgiver hæfter over for jer efter ABR 18, og der er ansvaret begrænset.
I hæfter for projekteringen som en del af arbejdet, jf. ABT 18 § 18 og § 2, stk. 4.
Forskellen mellem det, I skylder bygherren, og det, I kan hente hos rådgiveren, er jeres. Vi kortlægger den, når vi læser rådgiveraftalen, og vi skriver ændringsforslagene til den.
Abonnementer
Køen er et prioriteringsværktøj, ikke en leveringsgaranti. Den viser, hvad der står klar til at rykke op. Den lover ikke, at alt, hvad I registrerer i en periode, også bliver afsluttet i den periode.
6.900kr./mdekskl. moms
Jer med en til to juridiske hændelser om måneden. Typisk 10 til 30 medarbejdere og et eller to projekter ad gangen.
Med i pakken
11.900kr./mdekskl. moms
Jer med tre til fem hændelser om måneden og flere projekter i gang samtidig. Det er her de fleste entreprenørvirksomheder i målgruppen ligger.
Med i pakken
19.900kr./mdekskl. moms
Jer med flere samtidige projekter og en fast strøm af kontrakter ind og ud af huset. Typisk et kontraktansvar, der allerede ligger hos en bestemt person.
Med i pakken
Alle priser er ekskl. moms. Aftalen løber tolv måneder og kan derefter opsiges med en måneds varsel til udgangen af et kvartal.
Har I brug for mere end fire aktive sager, er svaret ikke en større pakke. Så skal vi tale om, hvad I har brug for. Skriv jer op, og tag det med i formularen.
Vi skriver ikke ordet ubegrænset nogen steder. Kapacitet er et tal, og tallet står i kortet.
Sikkerhed og fortrolighed
I sender os det, I ikke sender til ret mange andre: kalkulationer, aftaler, korrespondance med bygherre. Her er præcis, hvordan det opbevares, og hvem der kan se det.
Data ligger på servere i EU. Overførsel til tredjelande indgår ikke i den normale drift. Sker det undtagelsesvis, får I det at vide, inden det sker.
Hver kunde har sit eget område. Adgang gives pr. sag, ikke pr. medarbejder. En jurist, der ikke er på sagen, kan ikke åbne den.
Alle med adgang til systemet logger ind med to faktorer. Også os.
Hver visning, ændring, upload og leverance logges med tidsstempel og bruger. Loggen kan læses, ikke rettes. I kan få den udleveret for jeres egne sager.
Vi bruger digitale værktøjer i sagsbehandlingen. Intet går ud af huset, uden at en jurist har læst det og skrevet under på det.
Vi aftaler en opbevaringsperiode pr. sagstype ved opstart. Når den udløber, slettes materialet, og sletningen står i loggen.
Hver hændelse logges med tidspunkt, rolle og handling. Loggen kan ikke redigeres fra sagsbilledet, og den følger med i leverancen.
Vi er erhvervsjurister, ikke advokater, og vi er derfor ikke omfattet af advokaters særlige tavshedspligt. Vi er bundet af den fortrolighed, vi aftaler skriftligt med jer, og af databeskyttelsesreglerne. Det står i aftalen, inden I sender det første dokument.
Kræver en sag advokatens særlige beskyttelse, kan vi ikke give den, og det er en af grundene til, at sagen skal videre til partneradvokatfirmaet. Så siger vi det.
Bevis
Vi er nye. Vi har ikke kundehistorier at vise jer endnu, og vi opfinder dem ikke. Det I kan bedømme, er metoden, grænserne og sikkerheden. De ligger fast fra dag ét.
Hver sag følger den samme vej: indtag, klassificering af kompleksitet, juridisk produktion, kvalitetssikring af en anden jurist, levering. Kvalitetssikringen er ikke valgfri, og en sag tæller som aktiv, mens den er i produktion eller i kvalitetssikring. Leverancen er et dokument, I kan sende videre, ikke et notat, der beskriver problemet.
Grænserne står på denne side, ikke i en aftale, I får tilsendt bagefter. Antal aktive sager, køen, timebanken per kvartal og de syv produkters lanceringsgrænser. Ubrugt kapacitet bortfalder ved kvartalets udgang, og det siger vi højt, fordi det er sådan det er.
Vi fører ikke sager. Skal den føres, går den til vores partneradvokatfirma, og vi bliver på den som den, der kender dokumenterne. Grænsen ligger fast på forhånd, så I ikke opdager den midt i en konflikt.
Fortrolighed, adgangsstyring, opbevaring og revisionsspor på hver sag. Detaljerne står i sikkerhedsafsnittet.
Spørgsmål
AB 18 er ikke lovgivning. Vilkårene gælder kun, når parterne har vedtaget dem, og de kan fraviges. En fravigelse gælder dog kun, når det tydeligt og udtrykkeligt angives i aftalen, på hvilke punkter fravigelse skal ske. Derfor er det første spørgsmål i enhver kontraktgennemgang ikke, hvad AB 18 siger, men hvilke punkter jeres kontrakt har fraveget, og om det er gjort tydeligt nok til at gælde.
AB 18 § 1, stk. 1 og 2
Snarest muligt, og skriftligt eller på et byggemøde. Det gælder kravet om forandring i pris, tid og sikkerhed som følge af en ændring i arbejdet eller i forudsætningerne for det. I kan også skriftligt spørge bygherren, om et bestemt arbejde anses for en ændring, og I er ikke forpligtet til at gå i gang, før bygherren har svaret. Den mulighed bliver sjældent brugt, og den er ofte den billigste.
AB 18 § 25, stk. 1 og 2
Nej. Overskridelse af en frist udløser kun dagbod, hvis fristen og dagboden klart fremgår af aftalen, hvis overskridelsen er noteret løbende, og hvis bygherren i rimelig tid efter at være blevet bekendt med overskridelsen har meddelt, at der kræves dagbod og fra hvilket tidspunkt. Dagbod på en mellemfrist kræver desuden, at fristen er sat for at sikre en aktivitet, der er afgørende for byggeprocessen. Er der ingen dagbod aftalt, opgøres bygherrens tab efter dansk rets almindelige regler.
AB 18 § 40, stk. 4, 5 og 6
Ja. Slutopgørelsen skal sendes senest 25 arbejdsdage efter afleveringen, 35 arbejdsdage ved hovedentreprise og 60 arbejdsdage ved anlægsarbejder, der ikke udføres i tilslutning til byggearbejder. Er den ikke kommet frem, kan bygherren skriftligt kræve den sendt inden 10 arbejdsdage. Sker det ikke, fortabes kravet på vederlag for ekstraarbejder udført som regningsarbejder og for løn- og prisstigninger. Og efter at bygherren har modtaget slutopgørelsen, kan I ikke fremsætte yderligere krav ud over dem, der er taget konkret forbehold om i opgørelsen.
AB 18 § 36, stk. 5, 6 og 7
Hvis et forfaldent beløb ikke er betalt ved betalingsfristens udløb, kan arbejdet standses efter skriftligt varsel på 3 arbejdsdage. Varslet er 5 arbejdsdage, hvis bygherren er en offentlig bygherre eller en almen boligorganisation. Er parterne uenige om en opgørelse, skal bygherren i øvrigt betale den del af beløbet, han ikke bestrider at skylde.
AB 18 § 38, stk. 1, og § 36, stk. 9
Bygherrens krav skal fremsættes senest 5 år efter afleveringen. For løsøregenstande og inventar, der ikke er særligt tilpasset eller fast monteret, er fristen 2 år. I har både pligt og ret til at afhjælpe i de 5 år, og bygherren kan kun påberåbe sig en mangel påvist efter afleveringen, hvis I har fået skriftlig meddelelse inden rimelig tid efter, at manglen er eller burde være opdaget. I hæfter ikke for driftstab, avancetab eller andet indirekte tab. Fristerne kan være forlænget i jeres egen kontrakt, og det er noget af det, vi tjekker.
AB 18 §§ 49, 53, stk. 2, og 55
En hurtig afgørelse er en bindende afgørelse truffet af en opmand udpeget af Voldgiftsnævnet. Den kan bruges på en afgrænset liste af spørgsmål, blandt andet bygherrens adgang til at holde betalinger tilbage eller modregne, retten til ekstra betaling for ændringer, retten til tidsfristforlængelse og tvister med en værdi under 200.000 kr. Afgørelsen skal opfyldes senest 8 uger efter, at den er truffet, og den bliver endelig, hvis den ikke indbringes for voldgift inden samme frist. Forhandlingsproceduren mellem projektledere og ledelsesrepræsentanter skal være gennemført først. Vi vurderer, om jeres sag egner sig til det. Selve sagen fører vi ikke.
AB 18 §§ 64 og 68
Nej. Vi er erhvervsjurister. Advokattitlen kræver beskikkelse efter retsplejelovens § 120, og vi bruger hverken titlen eller giver indtryk af at have den.
Vi arbejder med det tilbagevendende juridiske arbejde: kontrakter, varslinger, svarbreve og dokumentation. Skal en sag føres ved Voldgiftsnævnet eller ved domstolene, overdrager vi den til vores partneradvokatfirma og bliver på den som den, der kender dokumenterne.
Vi optager kun virksomheder, når vi kan dokumentere kapacitet til at bære dem. Det er ikke en salgsmekanik. Ventelisten er det, der afgør, hvilken specialist vi ansætter som den næste, og hvor hurtigt. Derfor spørger vi om entrepriseform, standardvilkår og hvor mange juridiske hændelser I har om måneden. Svarene bruges til at prioritere, ikke til at sælge.
Vi lover ikke en bestemt plads og ikke en bestemt dato. Vi åbner næste batch, når kapaciteten er dokumenteret, og I hører fra os, når det sker.
Så er vi ikke svaret i dag, og det siger vi hellere nu end efter fire ugers stilhed. Skriv det i feltet nederst i formularen. Har vi kapacitet, siger vi til. Har vi ikke, siger vi det, og vi peger på vores partneradvokatfirma i stedet. I begge tilfælde får I et svar, og I bliver stående på listen.
Teksten på denne side er generel information om AB 18, ABT 18 og ABR 18. Den er ikke rådgivning om en konkret kontrakt. AB-vilkårene gælder kun, når parterne har vedtaget dem, og de kan fraviges. Det er jeres egen aftale, der afgør jeres retsstilling. Gengivet efter VEJ nr 9632 af 10/08/2018, VEJ nr 9022 af 09/01/2019 og VEJ nr 9021 af 09/01/2019.
